שבוע שעבר חזרנו מנופש בבולגריה. את הנופש השנה חגגנו במרכז בולגריה, באזור ההררי הטובל בירוק. מעבר לנופים הנפלאים שמנו לב לתופעה מוזרה. בכפרים והערים הפזורים ראינו המון מבנים נטושים. מבנים אשר בנייתם החלה ולא הסתיימה, וזה היה די נפוץ.

תופעה נוספת הייתה שברוב האזורים האלה לא נראו צעירים. בערים ובכפרים נראו בעיקר מבוגרים. אני מעריך שהגיל הממוצע הינו מעל לגיל 70. סקרן ניגשתי לקרוא על בולגריה ואכן המציאות מתיישבת עם הנתונים. בעוד שבשנת 2008, עם פרוץ המשבר העולמי אוכלוסיית בולגריה מנתה מעל כ- 7.6 מיליון הרי מאז היא התכווצה למתחת מ -7 מיליון. בתקופה של עשור התכווצה האוכלוסייה ב-700,000 או  בכ- 10%. הקיטון באוכלוסיה הינו שווה ערך לאוכלוסיה של תל-אביב וחיפה ביחד.

...אז פלא שיש כל כך הרבה מבנים נטושים? ומה קרה אצלנו באותה תקופה? ובכן בשנת 2008 מנתה אוכלוסיית המדינה מספר דומה לזה של בולגריה כ 7.5 מיליון תושבים. והיום, עשור אחרי, נמצאים אנו לקראת החלפת קידומת לכוון ה- 10 מיליון. אצלנו תמונת ראי.

כך, בכל מקום מתרוממים להם מנופים ואנו רואים תנופת פיתוח מדהימה. קיומו של ביקוש כה גדול משמעו לחץ על מחירים כלפי מעלה וזה לפני שלוקחים בחשבון גם את הירידה הדרסטית שהתרחשה לאחרונה בריביות המשכנתא מה שתרם ליצירת ביקושי שיא  למשכנתאות חדשות ולמחזורים.

סביב מחירי הדיור מתקיימים דיונים סוערים כל העת, אבל בסופו של דבר מדובר בחוקים פשוטים של היצע וביקוש. כל עוד תמשך הצמיחה של האוכלוסייה- מחירי הדיור ימשיכו לטפס מעלה.

אני חסיד של שינויים ארוכי טווח, שכן לחזות מגמה קצרה הינה כהימור. הימור בו נכשלו שרי האוצר הקודמים בין אם היה מדובר ב"חוק מע"מ 0 " ובין ב"מחיר למשתכן". שתי תוכניות אלו לא הצליחו לבלום את מגמת עליית מחירי הדיור.

 פרופ' דן פסיג , עתידן מוביל כתב מאמר בו הוא צופה כי אוכלוסיית המדינה תכפיל את עצמה בטווח של 30 השנים הקרובות. זה אומר שבתוך 3 עשורים יצטרכו לבנות את ישראל עוד פעם. מה זה אומר על מחירי הדיור? לדעתי, אם תהיה ירידה היא תהיה זמנית. על מה הוא מסתמך? היום במשפחה חילונית ממוצעת כמות הילדים עולה על 3.1 ילדים. בישראל קיים שיעור הפריון הגבוה ביותר בקרב מדינות ה- OECD והוא עולה על ילד אחד מעל המקומות השני והשלישי טורקיה ומקסיקו בהתאמה.

ממוצע מדינות ה-OECD עומד על כ -  1.59 ילדים לאישה, כך שאפשר לומר ששיעור הילודה בישראל כפול מהממוצע של מדינות ה – OECD. נוסיף לכך את גלי העלייה המתגברים של השנים האחרונות הנובעים גם מהרמת הראש של האנטישמיות. הצפי הוא שעד סוף שנת 2019 נתקרב ל- 40,000 עולים. משתנה נוסף אותו יש לקחת בחשבון הינו העלייה בשיעורי הגירושין התורמת לביקוש דירה נוספת. כך תקבלו מסקנה בלתי נמנעת כי הביקוש לדירות לא ידע שובע. עודף ביקוש תמידי זה יחד עם חוסר היכולת עד כה לקדם פתרונות ברי קיימא יוצר לחץ תמידי של מחירי הדירות כלפי מעלה.

גם בניתוח המגמה קצרת הטווח ניתן להניח כי הירידה בריביות המשכנתה בחודשים האחרונים תעורר ביקושים נוספים, שכן רוכשי דירות שהיו על הגדר מבינים כי כדאי לנצל ריביות נמוכות אלו ולהקדים רכישה של דירות כל עוד הריביות מאפשרות להשיג הלוואות זולות במונחי ריבית.

אם כך, למרות הכל ועל אף ניסיונות הממשלה להוריד את מחירי הדיור נראה כי שוק הנדל"ן ימשיך לדהור. נכון, אין זו בשורה לזוגות צעירים או לרוכשי דירה ראשונה אך יחד עם זאת הוזלה בריביות המשכנתה אותה אנו חווים בחודשים האחרונים הופכת משימה זו לנסבלת יותר.

ומה לגבי אלו שיש להם כבר משכנתה, ובכן זה גם הזמן לבדוק אפשרות מחזור והוזלת הנטל.