האם הרוצח השקט התגנב לשוק המשכנתאות?
הפעם ארצה לסקור את הטעויות שאנשים עושים בחישוב ההון העצמי שלהם כאשר הם באים לקחת משכנתא.
ישנן עלויות נוספות שלעיתים אינן נלקחות בחשבון בבניית התקציב אותו מייעדים לדירה. עלויות אלו יכולות להסתכם בסכום של כמה עשרות אלפי שקלים שאם לא מתכננים אותם- הם עלולים להפתיע ואף לפגוע בנו בצורה כואבת.
להלן רשימה של הוצאות נוספות שיש לקחת בחשבון בבואנו לחשב את ההון העצמי:
- שכר טרחה עו"ד – כאשר קונים דירה מקבלן העלות היא 5,000 ₪ + מע"מ.
למרבה האירוניה, שכר זה משולם לעורך דין שתפקידו לייצג את הקבלן! הוא אינו מייצג את הקונים.
הנה דוגמא טריה: - שכר טרחת עו"ד (לצורך ייצוג הלקוח) - 0.25%-0.5% מעלות הרכישה בתוספת מע"מ.
- שכר מתווך, במידה ויש, 1%- 2% מעלות הרכישה בתוספת מע"מ.
- מס רכישה – משתנה בהתאם למחיר ולסוג הנכס.
- עמלת פתיחת תיק בבנק – 0.25% מסכום המשכנתא.
- ביטוחים – 100-300 ₪ לחודש לאורך כל חיי המשכנתא. (בהנחה שהכל תקין מבחינה בריאותית)
- שמאות – 600-1,200 ₪. מי שיבחר לעשות שמאות מוקדמת התמחור שלה יהיה הרבה יותר גבוה.
- יעוץ משכנתא – 5,000- 10,000 ₪.
- אגרות שונות – 1,000-2,000 ₪.
- עלויות מעבר דירה: העברת דירה, ריהוט חדש, שיפוץ, שדרוג וכו'.
- עלויות שנובעות מאיחורים בקבלת הנכס – תשלום שכירות נוספת עד קבלת הדירה.
בסוף הרשימה אני רוצה להתמקד בהוצאה הנקראת "הרוצח השקט". בהשאלה מעולם הרפואה בו ה"רוצח השקט" הינו יתר לחץ דם, אשר מכונה כך משום שמדובר במחלה שאינה נותנת סימנים עד למצב בו מתרחשת פגיעה חמורה בגוף. כאשר נרכשת דירה מקבלן בין אם זה באופן ישיר ובין אם זה באמצעות זכייה בהגרלה של המחיר למשתכן , למחיר הרכישה מוצמד מדד תשומות הבניה עד לתשלום בפועל. מדד תשומות הבניה הינו מדד הבא למדוד את השינוי במחירי חומרי הבניה והשכר בענף הבניה. מדד זה נמצא בשנים האחרונות בעליה ממוצעת של כ-2% לשנה. ב -12 החודשים האחרונים הוא עלה ב 2.4% ומתחילת השנה ב- 1.8%. לשינויים במדד ישנן השלכות כבדות על המחיר הסופי של הנכס.
אם נניח למשל שקיימת התחייבות עתידית של קונה לתשלום של מיליון ₪ לעוד שנה, התוספת הנובעת ממדד תשומות הבניה על סמך נתונים אלו תסתכם במעל ל 20,000 ₪ וזה רק לשנה אחת. תהליך בניה של דירה לוקח מספר שנים רב יותר ועל כן התוספות בגין מדד זה יכולות להסתכם בעשרות אלפי ₪ שלא נלקחו בחשבון!
דוגמה לסעיף המתייחס למדד תשומות הבניה לרכישת דירה מקבלן:
לכאורה מדובר בעוד סעיף, אחד מיני רבים, בין כל הסעיפים עליהם חותמים. אך סעיף זה טומן בחובו הוצאה של עשרות אלפי שקלים.
אז מה ניתן לעשות:
ראשית, לדעת שהוא קיים, כך שניתן להיערך לכך מבעוד מועד.
שנית, בהתייעצות עם עורך הדין שמלווה אתכם, מומלץ לבחון את האפשרות לנסות ולהקדים חלק מהתשלומים במידת האפשר ובכך להימנע מהצמדה למדד תשומות הבניה.
לסיום, אתייחס לדבר נוסף שעניינו תיקון עוול היסטורי. החודש יצאה טיוטה מטעם בנק ישראל אשר מטרתה לעשות סוף למצב בו נוטל משכנתא מחויב לקחת שמאי להערכת הנכס לאחר בחירת הבנק עימו יעבוד ובסמוך למועד העברת הכספים. את השמאי על הלקוח לבחור מתוך רשימה סגורה של כל בנק ובנק. מצב זה יצר לכאורה ניגוד עניינים בין נוטל המשכנתא לבין השמאי מטעם הבנק.
על כן בנק ישראל פרסם שני תיקונים בזו הלשון:
1) הפנית הלקוח לביצוע שמאות תתבצע כבר בשלב האישור העקרוני - במסמך האישור העקרוני שבנק מוסר ללקוח בשלב מוקדם של התהליך, לפני חתימת הסכם ההלוואה מול הבנק הספציפי-יכלול הבנק הפניה לביצוע שמאות תוך פירוט רשימת השמאים המועסקים על ידו והמתמחים באזור הגאוגרפי בו מצוי הנכס. הבנקים יקבלו הערכת שמאי שהוכנה עבור בנק אחר 2) בנק יהיה חייב לאפשר ללווה לעשות שימוש בהערכת נכס שניתנה על ידי שמאי שאליו הופנה הלקוח על ידי בנק אחר ובלבד שלא חלפו 90 ימים ממועד הערכת הנכס (למעט במצבים מיוחדים שיוגדרו כעילה לסירוב סביר). בכך, השמאות לא תהווה גורם שמגביל את הלקוח מלנהל מו"מ על תנאי ההלוואה עם מספר בנקים בו זמנית והוא יוכל לבצע בסופו של דבר את ההלוואה גם בבנק שאינו הבנק ממנו קיבל את האישור העקרוני הראשון ואת ההפניה לשמאות.
